Защо все още е толкова трудно да се строят нови домове в Англия?

Запусната някогашна газова фабрика покрай центъра на бързо развиващия се Ковънтри, дом на автомобилния производител Jaguar Land Rover, изглеждаше идеално място за преустрояване. Местен контрольор по обмисляне сигурно е мислил по този начин, когато неотдавна утвърди проекти за създаване на 700 жилища на мястото.

Но решението през октомври предходната година пристигна единствено след няколко години договаряния, два отхвърли и митинг на общността. По пътя предприемачът Complex Development Projects (CDP) и съветът трансформираха всичко от височината на блока до тухлените му модели – оставяйки своя съветник по обмисляне „ изцяло комплициран “ от възраженията на жителите.

Някои откривателите и коментаторите бяха по-малко сюрпризирани. Те упрекват по този начин наречения нимбизъм — „ не в задния ми двор “ — за прекъсването или забавянето на стотици схеми за жилищно строителство нагоре и надолу в страната по време на народен дефицит.

Обединеното кралство в този момент има недостиг от 4,3 милиона нови жилища, съгласно една мярка, което способства за рекордни нараствания на наемите, скок на цените на жилищата и 1,2 милиона души в описите с жилища на локалните управляващи.

Този дефицит освен има огромни и явни човешки разноски, само че също способства за стагниращата стопанска система на страната, съгласни са мнозина от целия политически набор.

„ Изключително мъчно е да се реализира стопански напредък, в случай че няма аварийни домове за служащите, които разрастващите се компании с високи заплати желаят да наемат, “, споделя Джон Майерс, създател на Yimby Alliance, който води акции за повече жилищно строителство (Yimby е редуциране от „ да в задния двор “).

Лорд Саймън Улфсън, основен изпълнителен шеф на Next и сътрудник от консерваторите, сподели на панелна полемика през декември, че системата за обмисляне слага прекалено много власт „ в ръцете на хората, които към този момент имат “ и че „ забавя, предотвратява и усилва разноските за създаване на нови домове “.

И двамата са измежду все по-голям брой, които сочат с пръст система за обмисляне, която прави прекомерно мъчно, постепенно и скъпо построяването на домове и друга жизненоважна инфраструктура в областите на мощен стопански напредък, където те са най-необходими.

Преди изборите, евентуално през 2024 година, и Лейбъристите, и Консерваторите дават обещание промяна на планирането, макар че и двете не са съумели да я изпълнят в предишното.

Лидерът на Лейбъристите сър Кийр Стармър — самопровъзгласяващ се „ Yimby ” — направи радикални промени в метода, по който Англия строи домове, централна тематика на своята тирада на партийната конференция през октомври 2023 година (Планирането е трансферирано на държавните управления на Уелс, Шотландия и Северна Ирландия.)

Стармър, чиято партия има забележителна преднина в социологическото изследване, споделя, че ще „ направи булдозер “ през бюрокрацията на планирането, с цел да освен реализира, само че и да надмине задачата – сложена от консерваторите през 2019 година, само че изоставена през 2022 година след протест на задната пейка – за създаване на 300 000 нови жилища в Англия годишно. Междувременно либералдемократите си сложиха още по-амбициозна цел от 380 000.

Министърът по жилищното настаняване на Консервативната партия Майкъл Гоув очерта проекти през декември, които биха лишили локалните управляващи от техните пълномощия за обмисляне, в случай че не съумеят да дават обновени проекти за развиване. Но той не направи наложителни държавните цели за жилищно строителство - което накара критиците да настояват, че доста управляващи ще смекчат проектите си и ще одобрят по-малко домове, в сравнение с е належащо.

Одобренията към този момент понижават след поредност от покачвания на лихвените проценти, като броят на жилищата, на които е предоставено позволение за градеж през годината до септември 2023 година, се приближава до спад от една четвърт по отношение на същия интервал на 2021 година, когато лихвените проценти бяха доста по-ниски. След като две трети от гласоподавателите са съгласни, че жилищните проблеми са се влошили при консерваторите, лейбъристите имат явна мотивация за акция по въпроса.

Опитът на други страни демонстрира, че добре премислените промени в планирането могат да създадат същинска разлика. Реформата на планирането във Франция при започване на хилядолетието се счита за увеличение на предлагането на жилища на налични цени, до момента в който облекчаването на разпоредбите за развиване в Япония означаваше, че в няколко години след финансовата рецесия единствено Токио стартира да строи повече жилища от цяла Англия. И двете страни, както и други, са добавили доста повече домове на глава от популацията от Обединеното кралство и страните с сходни системи за обмисляне, като Ирландия.

Но въпросът в Обединеното кралство е дали политиците от която и да е партия могат да измислят нещо задоволително самоуверено, с цел да форсира построяването на домове до равнище, невиждано от 70-те години на предишния век, без да опълчва тези, чиито гласове имат потребност, с цел да ги слагат - или да ги задържат - на поста.

Жилищата също бяха неотложен проблем преди 70 години. Хиляди домове бяха унищожени по време на Втората международна война, по време на която съвсем цялото жилищно строителство беше спряно. Задържаното търсене беше доста.

Но един значително нерегулиран строителен взрив преди войната беше посял семената на противоположната реакция против разрастващите се покрайнини. Резултатът беше Законът за градско и селско обмисляне, признат през 1947 година, който сътвори зеления пояс към Лондон и към момента оформя планирането през днешния ден. Вместо да се популяризира неконтролирано около пътища и железопътни линии, развиването трябваше да бъде деликатно планувано в нови градове като Слау, Харлоу и Хемел Хемпстед.

Първоначално проработи; сред 1951 и 1955 година са издигнати 1,5 милиона жилища. Но съпротивата против повече строителство скоро се втвърди. Зелените пояси бяха въведени отвън столицата и развиването в Англия беше лимитирано до региони, в детайли разказани в „ локалните проекти “, направени от органите за обмисляне, система, която продължава и през днешния ден.

Невъзможно доста да усили предлагането на зелени площи, политиците в последна сметка прибягнаха до искане на дотации като данъчни облекчения върху ипотечните лихви или увеличение на жилищната компактност в градовете. Нито една от двете тактики не е осигурила задоволително жилища, с цел да бъде в крайник с търсенето.

Проектантите споделят, че са създали допустимо най-хубавото в рамките на системата, която са наследили.

В цяла Англия, те показват, че по-голямата част от приложенията за създаване на домове са сполучливи. Почти три четвърти от всички жилищни приложения и четири пети от плановете за 10 или повече домове бяха утвърдени предходната година, с дребна смяна през последното десетилетие.

„ Проектантите не могат да строят къщи “, споделя Майкъл Кийли, ръководител на Обществото на чиновниците по обмисляне, професионална организация. „ Ние си свършихме работата — забележителен брой заявки са утвърдени. “

Но това не трансформира обстоятелството, че предлагането на земя за развиване не е задоволително и има малко тласъци за съществуващите общности да поддържат по-голямо развиване в своето обитаемо място.

Зоните с по-високи цени на жилищата — показателни както за високото търсене на жилища, по този начин и за по-богатите поданици като цяло — са склонни да утвърждават по-нисък % заявки за градеж на къщи.

Реалността може да е даже по-лоша, в сравнение с допускат цифрите в заглавията. Разработчиците все по-често търсят противоположна връзка от общността, до момента в който изготвят първичните си проекти за уебсайт, и вследствие на това доста препоръчани схеми се отсрочват, преди даже да бъдат направени публични заявки за обмисляне.

„ Знам за мои клиенти, които сега даже не би разгледал избрани региони, тъй като политиката на този регион прави прекомерно мъчно осъществяването на план, ” споделя Стюарт Бейли, началник на планирането в консултантската компания за парцели Knight Frank.

Това постоянно е явно на комитети за обмисляне, които вземат решение най-сложните приложения и са изключително „ податливи на локални ползи и лобиране “, счита Бейли. „ Видовете въпроси, които се повдигат в комисията ... от време на време може да бъде изцяло без значение за процеса на обмисляне. “

Несигурността е задействана от разпокъсаната система от локални проекти, при която разпоредбите и упованията варират доста сред даже прилежащите области, настояват някои.

Антъни Брийч от мозъчния концерн Center for Cities разказва локалните проекти като „ писма до Дядо Коледа “, представляващи малко повече от идеалистични описи с стремежи. „ Почти невероятно е едно развиване да извърши всеки един аршин “, прибавя той. „ Дори и да спазвате разпоредбите, отново може да ви бъде отказано позволение за обмисляне. “

По-големите планове могат да изискват до 79 подкрепящи документа, от оценки на качеството на въздуха до прегледи на въздействието на престъпността, откри скорошно изследване. Междувременно съвсем половината от органите за обмисляне въобще нямат настоящ локален проект.

Други настояват, че прехвърлянето на виновността върху Nimbys и длъжностните лица по планирането разрешава на бизнесмените от частния бранш да се отърват от бизнес модел, който дава приоритет на облагата пред размера и води до скъпи жилища с ниско качество.

„ Причините за отвод нормално не включват възраженията на жителите “, споделя Елизабет Бундред Удуърд, началник на планирането и политиката в CPRE, благотворителна организация, която води акции за отбрана на провинцията.

„ Местната народна власт е в действителност значима и публичните решения би трябвало да бъдат транспарантни “, прибавя тя. „ Системата за обмисляне е там, с цел да обезпечи инспекции и салда по отношение на това по какъв начин се употребява земята — някои разработки би трябвало да бъдат отказани. “

Тя има вяра, че огромна част от бавния ритъм на жилищно строителство се дължи на това, че бизнесмените не желаят да понижат цените, и облагите им, като наводнят пазара с нови жилища.

Starmer се ангажира да ограничи по този начин нареченото поземлено банкиране, при което строителите седят върху земя, която са придобили за застрояване, с вярата, че цената й ще се увеличи. През последното десетилетие 1,1 милиона имота с позволение за градеж не са били застроени, твърди Асоциацията на локалните управляващи. Органът за конкуренция и пазари към този момент изследва практиката и би трябвало да рапортува констатациите си през февруари 2024 г. 

Осемте огромни строителни компании, които преобладават в промишлеността и всички са съставни елементи на показателя FTSE 350, сигурно имат доста повече имоти земя, в сравнение с преди десетилетие.

Но Стив Търнър, шеф по връзките във Федерацията на строителите на жилища, която съставлява частните бизнесмени, твърди, че банкирането на земя е логически отговор на един непредвидим развой.

„ Тъй като [планирането] стана толкоз бюрократично и забавено, би трябвало да имате повече земя, тъй че във всеки един миг да можете да започнете да строите “, споделя той.

Несигурността има „ изключително погубени ” по-малки строители на жилища, които не могат да си разрешат да поддържат непрекъснато количество земя, прибавя Търнър. В резултат на това броят на жилищата, доставени от дребни и междинни предприятия и самостроечи, се срина през последните десетилетия, изключително след финансовата рецесия.

Поправянето на всичко това се потвърждава изключително мъчно за консерваторите, които би трябвало да опълчват терзанията на последователите на личните си домове в Home County със страха, че техният дял от гласовете измежду младежите ще изчезне изцяло, в случай че не усилят предлагането на жилища.

През 2015 година държавното управление разшири позволените права за развиване (PDR), с цел да улесни преобразуването на свободни търговски пространства в жилищни. Но либерализирането на PDR добави малко над 80 000 чисти нови жилища от 2015 година насам — или 6 % от общото предложение — и доста от тях се оказаха с доста неприятно качество.

Съвсем неотдавна министър-председателят Риши Сунак разгласи политиката си за обмисляне като „ изоставени индустриални зони, изоставени индустриални зони, изоставени индустриални зони “, обещавайки да отбрани „ скъпата “ земя в зеления пояс.

На доктрина това ще направи преустройството по-приятно, като го държи надалеч от по-листните зони. CPRE споделя, че 1,2 милиона жилища могат да бъдат издигнати върху такава земя, 45 % от които към този момент имат позволение за градеж.

Но даже и всички тези домове да бъдат издигнати, те биха задоволили по-малко от една трета от жилищните потребности на Англия през идващите 15 години, откри отчет от 2022 година на консултантската компания за обмисляне и развиване Lichfields. И надалеч не е несъмнено, че ще бъдат построени; огромна част от земята е или нечиста, липсва локална инфраструктура или не е на местата, които хората желаят да живеят.

Лейбъристите също желаят да употребяват изоставените зони, само че също така споделиха, че ще разрешат построяването на по този начин наречения сив пояс — площадки за боклуци върху зеления пояс. Алън Мейс, учител по обмисляне в Лондонското учебно заведение по стопанска система, е склонен, че това има смисъл.

„ Земята е покрай съществуващи градове, тъй че е мястото, където бихте желали да строите “, споделя той, добавяйки, че обществеността е склонна да мисли за предпазеното пространство като за напълно зелено, което не е. Това предложение би било „ забавен метод за преформулиране на [зелените пояси] като по-малко неприкосновени и освобождение на повече земя за жилищно строителство. “

Стармър също по този начин предложи основаването на няколко нови града върху земя, закупена при наложително закупуване поръчки. Но това ще изисква преразглеждане на закон от 1961 година, който задължава купувача да заплати цена, която отразява цената на земята с обезпечено позволение за градеж, а не нейната пазарна стойност без такова единодушие. Тази „ стойност на вярата “ може да бъде приблизително 275 пъти по-голяма от селскостопанската й стойност.

Мейс споделя, че построяването на нови градове към момента би било „ доста скъпо “, даже в случай че земята може да се купи доста по-евтино. „ Трябва да прокарате нови пътища, канализация и електричество някъде по средата на нищото “, прибавя той.

Това също е болезнено